當前位置:桂東房產網 > 桂東房產 > 桂東政務 > 正文
桂東縣不動產登記中歷史遺留問題的處理意見
桂東房產網 www.liuzhonghe.com 更新:2020-02-24  來源:桂東縣政府辦

桂東縣人民政府辦公室關于不動產登記中歷史遺留問題的處理意見

各鄉鎮人民政府,縣直有關單位,省市駐桂各單位:

為規范不動產登記工作,突出以人民為中心,提高登記質量和效率,保護不動產權利人合法權益,根據《不動產登記暫行條例》(國務院令第656號)、《湖南省人民政府辦公廳關于進一步做好不動產登記工作的通知》(湘政辦發〔2017〕39號)、《郴州市人民政府辦公室關于印發郴州市中心城區房改房和經濟適用住房交易審批納稅登記“一窗受理集成服務”改革實施方案的通知》(郴政辦函〔2018〕142號)、《郴州市人民政府辦公室關于經濟適用住房(含集資合作建房)遺留問題中土地登記發證的處理意見》(郴政辦函〔2009〕238號)、《郴州市人民政府辦公室關于積極穩妥解決不動產登記中有房產證無土地使用證問題的指導意見》(郴政辦函〔2018〕173號)、《郴州市人民政府辦公室關于規范房地產開發項目首次登記工作的指導意見》(試行)(郴政辦函〔2018〕174號)等規定,結合我縣實際,經縣人民政府同意,現就不動產登記中歷史遺留問題提出以下處理意見:

一、明確部門職責,理順工作機制,簡化辦證流程

在縣政府的統一領導下,縣法院、公安、自然資源、住建、財政、發改、市場監督、稅務、消防等單位要聚焦各自重點任務,密切配合協作,及時研究解決新情況新問題,把任務落準落細落實,依法按程序限期處理項目違法違規問題,綜合運用行政、司法、經濟、誠信體系等手段,強力追繳土地出讓金和相關稅費,督促開發主體補辦完善手續。

縣發改、自然資源、住建、消防等部門已不能按照正常行政許可審批流程為項目辦理相關許可或者登記的情況下,項目提供登記要件確有困難的,在項目符合“來源合法、安全合格、權屬清晰”的基本條件下,經縣政府組織相關部門集體研究同意后可以將遺留問題辦理初始登記的資料簡化為縣自然資源、發改、住建、消防意見等,并下達意見書給不動產登記部門用于不動產登記,采取以意見書代替證書的方式解決要件問題。

二、房改房辦理不動產登記

1. 房改戶首次辦理不動產登記,保留土地性質為劃撥,房屋按實測建筑面積進行不動產登記。

2. 房改戶已取得房屋所有權證未辦理土地分戶證、用地單位土地總證已經辦理或土地權屬來源資料齊全的,由用地單位提出申請,收集房改戶的相關資料,不動產登記中心權籍調查股進行土地測繪分宗,按該棟房屋占地面積計算房改戶的土地分攤面積,用地單位提供資料后辦理不動產登記。

3. 房改戶已取得房屋所有權證,但原用地單位未取得土地使用權證且土地來源權屬資料不全的,由用地單位提出申請,收集房改戶的相關資料,自然資源調查監測和確權登記股對該棟房屋占地現狀進行確權。

4. 符合上市交易條件,且土地性質為劃撥用地的房改房,可采取保留土地劃撥和土地出讓兩種途徑選擇上市。保留劃撥土地性質上市交易應繳納土地收益金和稅、費,繳納土地收益金標準按稅務計稅交易額的1%收取;選擇出讓土地性質上市交易應簽訂土地出讓合同并繳納土地出讓價款和稅、費,其土地出讓金交納標準,參照執行《郴州市人民政府辦公室關于印發郴州市中心城區房改房和經濟適用住房交易審批納稅登記“一窗受理集成服務”改革實施方案的通知》(郴政辦函〔2018〕142號)文件精神,按同地段、同用途、現行基準地價的35%執行,其基準地價按《桂東縣人民政府辦公室關于公布執行桂東縣城鎮土地級別與基準地價更新成果的通知》(桂政辦發〔2017〕13號)執行。計算公式為:補繳土地出讓金=現行基準地價(元/平方米)×繳納比例(35%)×上市房屋分攤土地面積(平方米)。稅、費繳納按現行稅收政策、收費標準執行。

三、原單位職工集資建房辦理不動產登記

1. 土地性質為劃撥用地的原單位職工集資建房,以實測房屋建筑面積辦理不動產登記,并按實測房屋分攤土地面積繳納土地出讓價款和稅費后,土地出讓金交納標準,參照執行《郴州市人民政府辦公室關于印發郴州市中心城區房改房和經濟適用住房交易審批納稅登記“一窗受理集成服務”改革實施方案的通知》(郴政辦函〔2018〕142號)的文件精神,按同地段、同用途、現行基準地價的35%執行,其基準地價按《桂東縣人民政府辦公室關于公布執行桂東縣城鎮土地級別與基準地價更新成果的通知》(桂政辦發〔2017〕13號)執行。計算公式為;補繳土地出讓金=現行基準地價(元/平方米)×繳納比例(35%)×上市房屋分攤土地面積(平方米)。稅、費繳納按現行稅收政策、收費標準執行。原集資建房戶已繳納土地出讓金(收益金)或原已通過清理處罰的,提供相關證明,辦理不動產登記。稅、費繳納按現行稅收政策、收費標準執行。

2. 原集資建房戶已取得房屋所有權證,未辦理土地分戶證,但土地總證已經辦理或土地權屬來源資料齊全的,由用地單位提出申請,收集原集資建房戶的相關資料。需要土地分宗的,由不動產登記中心權籍調查股進行測繪分宗,計算該棟房屋占地土地使用權各集資建房戶的土地面積分攤,在集資建房戶簽訂土地出讓合同及繳納土地出讓金后辦理不動產登記,土地性質辦理為出讓。

3. 原用地單位未取得土地使用權證且土地來源權屬資料不全的,由用地單位提出申請后,收集原集資建房戶的相關資料,自然資源調查監測和確權登記股和不動產登記中心權籍調查股對該棟房屋占地現狀進行確權,計算各集資建房戶的土地面積分攤,在集資建房戶簽訂土地出讓合同并繳納土地出讓金及稅、費后辦理不動產登記,土地性質辦理為出讓。

四、分類處理房地產開發歷史遺留問題

(一)開發商已依法取得國有土地使用權的開發項目,購房人已辦理房屋所有權證,部分購房人已辦理土地使用證的,不動產登記機構可受理該項目所有購房人的不動產登記業務。

(二)開發商已依法取得國有土地使用權的開發項目,購房人已辦理房屋所有權證、未辦理土地使用證的,區分情況分類處理:

1. 對未超占土地、但存在改變土地用途、超容積率問題的開發項目以及存在超占國有存量土地、改變土地用途、超容積率的開發項目,不涉及以上問題的樓棟,可受理不動產登記業務;對項目內存在超占土地的樓棟暫緩登記發證,對存在改變用途、超容積率樓棟的違建部分暫緩登記發證,待相關行政主管部門綜合驗收或下達處理意見書后,符合條件的可為購房人辦理不動產登記。超占土地、改變用途和超容積率等問題由相關行政主管部門依法及時處理,追繳出讓金等各項費用。

2. 超占其他單位使用的國有土地或集體土地的開發項目,相關行政主管部門要對項目超占土地問題進行依法處理,補辦相關用地手續,理順土地產權關系。在超占土地問題解決后,項目還存在改變土地用途、超容積率問題,對項目內不涉及以上問題的樓棟,可以受理不動產登記業務;對存在改變用途、超容積率樓棟的違建部分暫緩登記發證,待相關行政主管部門綜合驗收或下達處理意見書后,可為購房人辦理不動產登記。改變用途和超容積率等問題由相關行政主管部門依法及時處理,追繳出讓金、各項費用等。

(三)開發商未完善國有土地使用手續的開發項目,購房人已辦理房屋所有權證,應依法完善該開發項目用地手續后,不動產登記機構才能受理不動產登記業務。需要補繳土地出讓金的,由相關行政主管部門追繳,待相關行政主管部門綜合驗收或下達處理意見書后,可以為購房人辦理不動產登記。項目問題由相關行政主管部門依法及時處理,追繳出讓金等各項費用。

(四)初始購房人已辦理房屋所有權證和土地使用證、轉讓中未同步辦理房、地轉移登記,現受讓人申請辦理不動產登記,稅務機關出具了完稅證明或減免稅審批表,原則上可視同現受讓人取得了房屋所有權和土地使用權,不動產登記機構可受理不動產登記業務。初始購房人的土地證書可按申請注銷或公告注銷方式辦理。

初始購房人只辦理房屋所有權證、未辦理土地使用證,且房產進行了轉移登記的,按本條第(一)、(二)、(三)款規定處理后,不動產登記機構可受理不動產登記業務。

(五)開發商依法取得國有土地使用權開發項目,購房人已辦理房屋所有權證、未辦理土地使用證,申請辦理抵押登記的,予以適當過渡期。過渡期內,不動產登記機構可以受理不動產抵押登記業務。過渡期內,購房人應按照本條第(一)、(二)、(四)項的規定完成不動產登記。

開發商未完善國有土地使用手續的開發項目,購房人已辦理房屋所有權證,申請辦理抵押登記的,按本條第(三)項的規定完成不動產登記后,不動產登記機構才能受理不動產抵押登記業務。

(六)原按“綜合用地、使用年限50年”出讓并辦理初始登記的開發項目,房屋規劃用途區分住宅、商業用地使用權的,其登簿的使用期限按首次取得該出讓建設用地使用權時間記載。其中住宅用地增加的期限應按規定先補繳土地價款。

(七)切實做好相關工作

1. 認真核實開發項目占用土地、實際用途和容積率情況。辦理不動產登記前,應核實房地產開發項目占用土地、實際用途和容積率情況,并及時通報相關行政主管部門。有關情況未核實的,由房地產開發商申請相關行政主管部門驗收核實,產生的費用由開發商承擔。房地產開發商無法履行義務的,由業主委員會或者業主委托所在社區申請驗收,各職能部門依法予以核實,所需測繪費用減半收取。

已經相關部門核實房地產開發項目占用土地、實際用途和容積率情況的,辦理不動產登記時應直接利用相關工作成果。已完成驗收、未同步完成土地驗收的,不再進行土地驗收,綜合驗收成果(含房產測繪成果)可在土地驗收和不動產登記時直接利用。

2. 妥善處理超占土地等違法問題。依法取得國有土地使用權的房地產開發項目,并納入房地產開發遺留問題處理范圍的,超占土地、改變土地用途、超容積率等問題依法給予處理;已經綜合驗收的,其超占的土地可以認同符合城市規劃。

3. 把控土地出讓金收繳關口,防止土地出讓金流失。需要補交土地出讓金的開發項目,由開發商繳納。列入房地產歷史遺留問題的項目,經縣解決不動產登記歷史遺留問題領導小組研究出具意見后,報縣人民政府批準,補繳入縣財政局賬戶,縣財政局應建立欠繳土地出讓金臺賬,交由相關職能部門定期組織追繳,對惡意欠繳的,應及時通過司法途徑追繳。財政部門應將土地出讓金(包括補繳土地出讓金)收繳情況、自然資源部門應將國有土地使用權出讓情況及時提供給稅務機關,嚴格執行“先稅后證”原則,以便稅務機關加強稅收征收管理,降低稅收流失風險。

4. 切實加強監管。查明房地產開發項目存在違法占地、改變用途、超容積率等問題的,開發商應在6個月內到相關行政主管部門接受處理、補繳稅費、補辦手續。逾期未辦理好的,相關部門應當依法處理并將相關信息抄送市場誠信征信部門,將該企業違法違規等不誠信信息錄入市場誠信系統。

5. 嚴格房地產開發項目首次登記,防范新增遺留問題。房地產開發項目竣工后,開發商應當及時申請綜合驗收;開發商不及時、不主動申請綜合驗收的,相關部門應當加大監管力度,防止新增遺留問題。綜合驗收合格才能受理不動產首次登記業務。

五、留地安置劃撥土地上的自建房辦理不動產登記

留地安置劃撥土地上的自建房辦理不動產登記,各相關職能部門承諾打捆收費,辦理不動產登記的,提供土地合法手續,規劃合法手續、房屋安全鑒定報告、辦證稅費繳納證明,對超規劃、超占土地的由自然資源局進行處罰,再補交土地價款,補交土地價款的標準按貨幣安置補償標準4180元/平方米收取。不屬于留地安置,但屬于劃撥土地上的自建房參照執行。

申請將住宅用地改為商住用途的,必須結合基準地價和容積率等因素,補交土地價款(具體補交辦法由自然資源部門明確)。

六、報建手續不全的房屋建筑公建工程辦理不動產登記

對報建手續不全的房屋建筑公建工程,對未辦理質量、安全監督手續和施工許可證的,由住建部門依法依規進行處罰,由建設單位依法委托有相應資質的鑒定機構對該房屋建筑工程進行質量、安全鑒定并出具滿足設計文件要求的鑒定報告(不再辦理工程竣工驗收備案手續)后,再辦理不動產登記手續。

七、辦結時間:

2019年12月開始,力爭2020年12月底前辦理完畢。

附件:1. 原房改戶首次辦理不動產登記所需資料

2. 原房改戶辦理轉移登記所需資料

3. 原單位集資建房戶辦理不動產登記所需資料

4. 商品房首次辦理不動產登記所需資料

桂東縣人民政府辦公室
2019年11月22日

相關文章

桂東房產網|網站域名:www.guidongfc.com|桂東房地產新聞門戶網

桂東樓盤二手房信息平臺,按Ctrl+D快速收藏本站,請記住網址并發給桂東老鄉分享哦!

桂東房產網 - 關注桂東房地產發展與城市建設

亚洲 欧美 国产 综合五月天